玻璃之家讯：中国幕墙网ALwindoom.com导读：根据对本文的阅读和理解，我们总结出来当前房地产市场的核心状况是：政府控制一、二线城市的“土地供应量(逐年递减)”，而通过统计局的官方数据，这类城市的“净流入人口”还在不断增加，双效叠加，是带来当前一、二城市房价火爆的绝对诱因。反观三、四线城市，为了招商引资，吸纳更多人才，政府每年都在加大“土地供应量”，但“净流入人口”却增减不一，“去库存”的效果不佳，客观印证了这一现象。 为什么国家要这样做呢?目标：打造有竞争力城市，通过高房价挤出低端产业及其人口，实现产业与人口的腾笼换鸟。 本文作者：新城控股集团高级副总裁欧阳捷，将从“人、地、钱”三个纬度，为中国幕墙网ALwindoor.com读者，分析近期楼市热点话题，以及展望住宅市场的未来走势。 一、今年住宅市场表现 今年上半年的房地产市场非常的火爆，从销售面积同比增长28%，销售额的增长44%，最重要的是历史的最高峰，超过了2015、2014年，甚至是之前的每一年。市场的火爆也导致了房价商家 ，全国房价上涨12%，三四线城市也同比上涨3.4%。这也应验了一年前的判断，少数城市也有下跌。这个结论是因为我们看到了央行货币的超发，超发12.45亿。去年的5个月，会发400亿，最后的结果是4万亿。 1-8月住宅市场销售火爆，销售面积达到7.7 亿平米;同比增长25.6%;销售额5.7万亿元;同比增长40.1%;双双攀上历史同期最高峰。 市场火爆导致房价上涨，全国平均房价上涨12.1%。 一线平均房价同比上涨42.1% 二线平均房价同比上涨 8.5% 三四线平均房价同比上涨3.4% 应验了我们一年前的判断： 一线领涨 二线普涨 三四线止跌企稳 少数城市仍有下跌 一二线销售面积占比35%，销售均价上涨17.9%。越是大的城市，人口的红利效率越强大，而且这种趋势是全世界的趋势，全世界的大城市人口都在持续增长，全世界百万以上的人口也不断增长，因此这些城市的人口都是全世界的走向。我们看到人口流动的背后是人口资本的流动。我们曾经做一个公益活动，捐赠流动图书馆，我们和小学生交流的时候，发现他们中学毕业以后一定会去中等城市或者是大城市，进入这些城市以后，他们还会回家乡吗?不会的。现在人口减少的地方是哪里?是农村和小城镇，他们进入中等城市或者是大城市。 房价上涨带来了两个问题。第一个问题是去库存陷入困境。第一个部分，已经蒸好的馒头还没有被卖出去的，这是我们已经建设好的房子，已经取得了销售许可证。第二部分的库存是我们最大的存量部分，是我们的新开工面积中间的没有被销售掉的面积，这部分的馒头还没有被预定，全国住宅有51平方米。第三部分是我们的土地储备面积，全国的土地储备面积有多少? 我们统计过，24家上市房企土地储备面积2.39亿平方米。我们认为，库存至少在81亿平方米。 房价上涨带来第二个问题，催生了热点城市地王潮。地王现象不仅仅是一二线城市。溢价率超过100%的地王262宗，平均溢价率169%，其背后的简单逻辑是人、地、钱。一、二线城市外来人口增长还在持续，常住人口年均净增长是100万人，净增长率平均为15.8%，高于全国人口自然增长率4.96%。三、四线城市人口区域稳定，我们也统计了全国53个三、四线城市，这些城市中有27个近三年人口是增长的，只有4个是下降的，三、四线城市是趋于稳定。现在人口减少的地方是哪里?是农村和小城镇，他们进入中等城市或者是大城市。 全球的流动人口居高不下，流动人口在全国已经是逐年上升，现在已经达到了2.53亿，除了这个流动人口，还有很多农村的人口。成年人去了哪里?就是流动人口，去了城市。其中有一部分人已经在城市里面落脚。 业外人士看不清楚，业内人士也未必说得明白，其实市场火爆的根本原因，其背后的简单逻辑：人、地、钱之流向。 二、人地钱之流向 一二线城市外来人口增长还在持续，一线城市的常住人口年均净增长是100万人，净增长率平均为15.8‰，高于全国人口自然增长率4.96‰。 二线城市的常住人口年均净增长9.98万人，自然增长率12.7‰，也是高于全国人口自然增长率4.96‰，约0.77个百分点 三四线城市人口区域稳定，我们也统计了全国53个三、四线城市，这些城市中有27个近三年人口是增长的，只有4个是下降的，三、四线城市是趋于稳定，常住人口减少的城市减少率均不超过4%。现在人口减少的地方是哪里?是农村和小城镇，他们进入中等城市或者是大城市。 流动人口数 ，居高不下。按照国家统计局人口抽样调查数据和乡村人口占比，农村60岁以上人口约有9746万人，16岁以下人口约1亿人，农村基本上只剩下老人和孩子。产生三个问题，得到三个答案：成年人去哪里了?16-59岁成年人接近4亿人;流动人口有多少?2015年为2.47亿人;人去了哪里?更多流向 大中城市。越是大城市人口虹吸效应越强大，全世界几乎所有的大城市人口都在持续增长，大城市人口增长成为“世界性趋势”百万人口的大城市数量也在增加，这是世界性潮流，是信息革命带来的人力价值提升和家庭财富增长的结果，人口的背后是资本的力量，为了提升未来的人力价值和家庭财富，今天砸锅卖铁都会让成年人和孩子进入并留在大中城市。我们曾经做一个公益活动，捐赠流动图书馆，我们和小学生交流的时候，发现他们中学毕业以后一定会去中等城市或者是大城市，进入这些城市以后，他们还会回家乡吗?不会的。 大多数的人到了城市之后，会在这个城市留下，人和资本都留下来。而这些人是否在大城市买房?大多数是不会的。因为买不起，而且是会回到农村建房。这是源于我们在城市里面的建房对于流动人口照顾得远远不够。未来5—10年的增量在哪里?我们原来认为2013年是房地产黄金期的结束，但是由于政府的刺激，在2014年下降被中止，2015年房价被带起来。 所以未来决定城市的是流动的人口，这些人口才是未来维持城市房地产的生力军。但是有一个问题，城镇化的路是在农民的脚下，农民是否愿意进城，是一个核心点。城镇化是漫长的，因为农民进城有3个痛点，第一个痛点是缺乏安家落户的资金;第二个是痛点是缺乏教育公平的机会;第三个是缺乏流动的社会保障;第四个是缺乏就业机会。 我们的国策就是控制大城市边界，控制大城市人口，这时候导致了土地供应是不可能持续的。以上海为例，上海要打造具有世界竞争力的城市，一定要具有世界竞争力的产业和具有世界竞争力的人口，因此为通过腾龙换鸟，把高端人口带进来，这个最好的办法只有土地溢价，这是我们实现的产业和人口的腾龙换鸟。因此，地王造就楼网，推高房价。同时挤出普通商品房供应拉高房价。未来中低端的产品越来越少，而中低端产品的价格也会越来越高。 那涨价靠什么?第一个靠楼市政策去库存;第二个是靠货币政策宽资金;促使资产价格上涨，与其说是保证不动产的保值增值，不如说是看到了人民币的贬值。钱是不断流向一二线城市，销售面积占比32%，但是销售额占比达到52%。我们可以看到，此情况下，谁能拿到一二线的土地，谁就拥有未来的资本。目前来看，人地钱出现了严重的错位，未来必须增加超大城市和特大城市的土地供应，打造都市圈快速网，实行都市圈社会服务一体化。我们在城市群的理念下，它相当于产业里面的企业一样，产生净利润关系，如果变成都市圈如何做?必须从交通入手。此情况下，人们的生活成本低，房价也比较低，但是我们要解决上学的问题，我们允许开设分校，也可以允许老人在那住，也可以搬迁医疗资源。同时这些地方的行政管理，我们会形成一体化的管理。 与其看中不动产保值增值，不如说是看空人民币贬值，在利率下行的背景下，我们看看与住房的销售面积成反比关系。2007年利率不断上升，2008年叠加金融危机，销售下滑;2008年10月启动降息，2009-2011年住宅销售面积整体上移，2012年6月再次进入降息周期。 土地供应的逻辑是相反的全国 - 3%，一线 - 1%，二线 -16%，二线以下+2%。国家的政策(全国土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案是：严格控制超大城市、特大城市用地规模，合理安排大中小城市用地，报国务院审批土地利用总体规划的超大和特大城市中心城区建设用地规模原则上不增加，以布局优化为主，促进串联式、组团式、卫星城式发展。京津冀、长三角、珠三角等区域逐年减少建设用地增量，推动产业结构向高端高效发展，防治“城市病”。政策逻辑：打造有竞争力城市，通过高房价挤出低端产业及其人口，实现产业与人口腾笼换鸟。 三、未来市场空间 第1军团： 正规军“城镇婚姻人口”，全国初婚登记人口年均1154.4万对，再婚149.6万对，登记离婚(不含法院判决离婚)302.2万对。 第2军团：警备师“城镇婚姻人口租房人群”，第1军团留置的那部分队伍，城镇常住人口结婚20%租房、离婚20%租房，计算租房每年需要160万套，显然，租房也需要房! 第3军团：整编军 城镇租房户转化为购房人群 第4军团：地方军 城镇低面积居住人群 第5军团：童子军 单身购房或租房人群 第6军团：“散兵旅” 投资购房人群 第7军团：保安军 棚户区、城中村改造购房人群 第8军团：游击军 进城租房或购房的农民工 四、后期住宅市场走势 2013年是高增长时代的句号，如果没有政策刺激住房，市场蛋糕不会变得更大。对于下半年的住宅市场走势，也是需要关注。我们认为比较平稳，增幅不会太快。因为前期市场火爆透支了需求，去年同期低基数成就了今年上半年的高增长，价格上涨挡住了低购买力的客户，热点城市调控政策挤出了部分需求，以及货币宽松市场的影响。 所以我们认为下半年的住宅市场走势是一、二线城市量稳定价上升，三、四线城市量减价稳。我们预计全年的销售面积增长5%—10%，销售额增长30%，而且代售面积会下降，而且最重要的问题，是我们一二线城市的去库存，三四线城市几乎没有去库存，所以我们出现了去库存的结构矛盾，需要去库存的地方没有去库存，而不需要去库存的地方恰恰去了很多的库存。而且土地面积保持负增长，但是土地购买金额保持正增长。所以我们觉得商品住宅投资及增速走势是负增长的，除了出现新的刺激。 我们认为，目前来讲，是最好的，也是最后的政策机遇期。而政策机遇期最大的来源是货币政策 ，今年的货币政策会影响到今年、明年、后年的整个楼市的走势。这是我们目前来看，工业经济并不好，工业增长下降，虽然6月有点翘板，但是是利于GDP的增长，房地产是支持GDP增量的最大因素，因此我们认为房地产还是需要政府的支持，如果没有GDP的支持，我们下半年的6.5%可能都保不住，所以我们认为政策上还是会有一定的支持。 房地产的金融化愈加显现，不确定的是降准已然无用，降息迟早会来，居民部门加杠杆，还有多少空间?我们觉得肯定很高。政策虽然会有，但是不会对房地产产生重大影响，未来的2—3年，房企还是要加速跑，一定要抓住机遇期，如果错过了这个机遇期，未来想奔跑是没有机会了。
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